トランプ氏が大手転換を示唆：ファニーメイとフレディマックの民営化が視野に
政権が歴史的転換を注視、13兆ドル規模の米住宅ローン市場を再形成か
ドナルド・トランプ大統領は火曜日、2008年の金融危機以来、連邦政府の管理下に置かれている政府系住宅金融機関（GSE）であるファニーメイとフレディマックの民営化を「非常に真剣に検討している」と発表しました。この潜在的な動きは、米国の住宅金融システムの根幹に影響を及ぼし、数十年間で最も重要な金融政策の転換の一つとなる可能性があります。
ご存知でしたか？ファニーメイとフレディマックは、政府系住宅金融機関（GSE）であり、直接融資を行うのではなく、金融機関から住宅ローンを買い取り、それを投資家向けの証券（MBSなど）に転換することで、住宅ローンの利用可能性を高める役割を担っています。2008年の金融危機時には、破綻を防ぐため政府の管理下に置かれました。一時的な措置とされていましたが、現在も政府の監督下にあり、米国の住宅市場を支える上で重要な役割を果たし続けています。
トランプ氏はトゥルース・ソーシャルに、「ファニーメイとフレディマックを民営化することを非常に真剣に検討している。ファニーメイとフレディマックは非常に好調で、多額の現金を生み出しており、まさに好機だと考えられる」と投稿しました。
この発表は金融市場に衝撃を与え、投資家がこの瞬間を予期していたことから、トランプ氏の選挙勝利以来、両社の株価はすでに350%以上も急騰しています。これら2つの政府系住宅金融機関は、米国の住宅ローン市場の約70%を支配しており、いかなる民営化の取り組みも、何百万人もの米国人住宅所有者と広範な経済にとって激震となるでしょう。
ご存知でしたか？2024年11月のドナルド・トランプ氏の2度目の選挙勝利以来、住宅ローン大手ファニーメイ（FNMA）とフレディマック（FMCC）の株価は350%を超える目覚ましい急騰を経験しています。この劇的な価格上昇は主に、トランプ政権が2008年の金融危機以来両社を管理してきた政府の保全管理を終了させ、株主が再び両社の利益を享受できるようになるのではないかという投資家の思惑によって引き起こされました。ウィリアム・プルト氏が連邦住宅金融庁（FHFA）長官に任命されたことも、民営化への期待をさらに高めています。また、10年以上にわたり両社の株式を保有してきた著名投資家ビル・アックマン氏は、2026年後半にIPOが実施された場合、両社合わせた評価額が1株当たり約34ドルになると予測していますが、アナリストは、実際の再民営化プロセスは2027年までずれ込む可能性を指摘しています。
密室での動き：変革を推進する有力者たち
トランプ氏の発表は、3月に承認され、両機関の再編に躊躇なく着手している新任の連邦住宅金融庁（FHFA）長官ウィリアム・プルト氏による一連の劇的な動きに続くものです。プルト氏は就任以来、ファニーメイとフレディマックの両社から14人の取締役を解任し、自身が両理事会の会長に就任、さらにフレディマックのダイアナ・リードCEOを解任しました。
これらの人事異動は、ある業界関係者が「統治体制の電撃的改革フェーズ」と表現した段階が完了し、焦点が資本増強と潜在的な民営化へと移っていることを示唆しています。祖父が国内最大手住宅建設会社の一つであるプルトグループを創業したプルト氏は、トランプ氏のコミュニケーションスタイルを模倣し、ソーシャルメディアを統治に関する発表に活用しています。
スコット・ベッセント財務長官は、両機関に対する政府の株式を、トランプ大統領がすでに承認した新たな米国政府系ファンドに移管する可能性を示唆しました。政権の試算によると、このファンドは2040年までに1兆ドルに達する可能性があり、ファニーメイとフレディマックが適切に資本増強されれば、年間推定300億ドルを貢献することになるでしょう。
表：政府系ファンド（SWF）の概要：その目的、資金源、および世界経済における役割を理解するための例
| 項目 | 説明 | 例 |
|---|---|---|
| 定義 | 国家の準備金を長期目標のために管理する国有投資ファンド | — |
| 資金源 | 石油・ガス収入、貿易黒字、外貨準備金 | ノルウェー（石油）、中国（準備金）、UAE（石油） |
| 主な目的 | 安定化、将来世代のための貯蓄、経済の多角化 | — |
| 投資対象 | グローバル資産：株式、債券、不動産、インフラ、プライベートエクイティ | テック株、世界の不動産、インフラ |
| SWFの種類 | 安定化ファンド、貯蓄ファンド、準備金投資ファンド、開発ファンド | チリ安定化基金、シンガポール政府系投資会社テマセック |
| 主要なSWF | 数兆ドルの資産を運用し、世界の市場に影響を与える | ノルウェー政府年金基金（GPFG）、アブダビ投資庁 |
| 世界経済への影響 | 運用資産総額11兆ドル超、市場と産業の形成に寄与 | — |
3000億ドルの問い：民営化が本当に意味するもの
財政的な影響は計り知れません。長年民営化を提唱してきた億万長者投資家ビル・アックマン氏は、この動きによって連邦政府に3000億ドルもの追加利益がもたらされる可能性があると試算しています。しかし、この移行は、米国の住宅購入者と広範な住宅市場に即座に影響を及ぼす可能性があります。
金融アナリストは、移行期間中に住宅ローン金利が25～60ベーシスポイント（bp）上昇し、現在の平均6.96%の金利が7.5%または8%に近づく可能性があると予測しています。この金利上昇は、現在投資家が住宅ローン担保証券（MBS）に対してより低い利回りを許容することを可能にしていた暗黙の政府保証が撤廃されることに起因します。
ファニーメイとフレディマックの民営化が米住宅ローン金利に与える影響の概要
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 現在の住宅ローン金利の基準 | 2025年5月21日現在の30年固定金利適合型住宅ローン平均金利は6.859% |
| 予想される金利上昇幅 | 0.5～1パーセントポイントの上昇 |
| 年間追加費用の推定額 | 平均的な借り手にとって年間730ドル～1,670ドルの追加費用 |
| 金利上昇の理由 | 政府保証の撤廃、必要資本の増加、市場の再調整 |
| 初期の金利への影響時期 | 初年度に0.5～1パーセントポイントの即時上昇 |
| 中期的な調整 | 初期のショック後、0.1～0.3パーセントポイントの金利緩和の可能性 |
| 実施上の課題 | 7兆ドル規模の住宅ローン保証を巡る、行政上および立法上の重大なハードル |
| 広範な市場への影響 | 住宅ローン流動性の低下、多世帯住宅のコスト上昇、購入能力と住宅販売への影響 |
「政府の後ろ盾がなければ、投資家はより高い利回りを要求し、そのコストは直接借り手に転嫁されるだろう」と、進行中の議論の機微から匿名を希望したある住宅ローン業界アナリストは説明しました。
ご存知でしたか？暗黙の政府保証とは、公式の保証がないにもかかわらず、ファニーメイやフレディマックのような政府系住宅金融機関（GSE）が財政難に直面した場合、米国政府が介入して支援するという広く信じられている見方を指します。2008年の金融危機以前は、投資家はこれらのGSEが「破綻するにはあまりにも重要である」と見なしており、そのため低い金利で資金を借り入れることができました。この仮定は、危機時に政府が両社を管理下に置いたことで、非公式ながらもそのような支援が事実上現実のものであるという考えを強め、正しいことが証明されました。
金利への影響は、初めて住宅を購入する人や小規模なローンを求める人にとって特に深刻となる可能性があり、住宅市場におけるすでに困難な住宅購入能力の危機をさらに悪化させる可能性があります。
市場のメカニズム：兆ドル規模の取引現場
民営化は、日間取引量2900億ドルを扱うTBA型住宅ローン担保証券市場を混乱させるでしょう。投資会社PIMCOは、この市場に大きな混乱が生じれば、住宅市場をはるかに超えた影響を及ぼす「経済的心臓発作」を引き起こす可能性があると警告しています。
表：TBA型住宅ローン担保証券市場の概要：その機能、重要性、および米国住宅金融システムへの影響を強調
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| TBA型市場とは | 実際のローンが特定される前に、機関住宅ローン担保証券が取引される先渡し市場 |
| 主要な参加者 | ファニーメイ、フレディマック、ジニーメイ、住宅ローン貸 |