デトロイトの住宅ローン大手：ロケット、142億ドルを投じ全パイプライン掌握へ
この買収取引が、アメリカ人の住宅購入と維持の方法をどう変えるか
デトロイト — ロケット・カンパニーズは、米国史上最大の独立系住宅ローン取引を成立させました。本日、デトロイトに本拠を置く同社は、ミスター・クーパー・グループの142億ドル規模の買収を完了し、国内トップの住宅ローン組成会社と最大の住宅ローンサービス会社を統合しました。この動きにより、ロケット社は米国における住宅ローンのおよそ10本に1本の管理を即座に掌握することになります。
10月1日に取引が成立したことで、ロケット社は現在、約1000万人の住宅所有者を抱えるサービスポートフォリオを監督しています。同社は単に規模を追求しているだけでなく、住宅ローンの戦略を書き換えているのです。この買収を、以前買収した不動産プラットフォームであるレッドフィンと組み合わせることで、ロケット社は突如として、住宅探し、資金調達、契約完了、そして何十年にもわたるローンサービスまで、住宅プロセスにおけるほぼ全ての段階に携わることになります。
ロケット社のCEOであるヴァルン・クリシュナ氏は、この取引を住宅所有をより円滑かつ手頃なものにする方法だと位置づけました。「ミスター・クーパー社のサービスに関する専門知識と、ロケット社のローン組成およびAI技術を組み合わせることで、コストを削減し、プロセスをより簡素化したいと考えています」と、買収発表後に彼は述べました。
この大胆な一歩は、住宅ローン業界にとって困難な時期に踏み出されました。高金利が新規ローン実行額を激減させていますが、既存の住宅ローン管理を本質とするサービス事業は、安定した現金自動生成機となっています。連邦準備制度理事会（FRB）が数十年間見られなかった水準に金利を維持しているため、貸し手は縮小する利益率と、新規顧客獲得あたり1万ドルを超える可能性のある獲得コストと格闘しています。
新規ローンが枯渇したら、既存のローンをサービスせよ
住宅ローン貸付は常にジェットコースターのようなもので、金利とともに上昇したり下降したりしてきました。金利が下がると、住宅所有者は借り換えに殺到します。上昇すると、需要は枯渇します。2022年から2024年にかけて、ローン組成額はパンデミック時のピークから60%以上急落し、貸し手はより安定した収益を求めて奔走しています。
そこでサービス事業の出番です。ローン組成とは異なり、サービス事業は信頼できる収益源を生み出します。各社は月々の支払いを回収し、エスクロー口座を管理し、借り手が問題に直面した場合に介入します。大規模に行えば、困難な時期でも順調に機能するビジネスです。
ミスター・クーパー社を25年間かけて国内有数のサービス事業者へと育て上げた長年のリーダーであるジェイ・ブレイ氏が、ロケット・モーゲージの社長兼CEOに就任します。彼はクリシュナ氏の直属となり、ロケット社の取締役会の一員となります。「当社のプラットフォームと人材の力により、住宅所有をよりパーソナルで管理しやすいものにします」とブレイ氏は述べました。
データを収益に変える
ロケット社にとって、真の利益はサービス手数料だけではないかもしれません。レッドフィンでの住宅探しから、何十年後の最終的な住宅ローン支払いまで、顧客の全ジャーニーを掌握することで、同社はアナリストが「データフライホイール」と呼ぶものを構築しました。各段階で情報がシステムにフィードバックされます。
約5億ドルをAIとデータインフラに投入したことで、ロケット社は現在、予測分析を活用して機会を見つけることができます。5年前に借り換えを行い、資産を築き、一度も支払いを滞らせなかった住宅所有者を想像してみてください。ロケット社のアルゴリズムは、その顧客をホームエクイティライン、パーソナルローン、あるいは新たな保険の完璧な候補として特定できます。これら全ては、彼らが既に住宅ローンを支払っている同じポータルを通じてシームレスに提供されます。
アナリストは、この戦略が状況を一変させる可能性があると述べています。新規借り手を追いかけるために多額のデジタル広告費を費やす代わりに、ロケット社は既存の顧客層にわずかなコストで直接マーケティングを行うことができます。しかし、その効率性にはリスクが伴います。規制当局は、一つの企業が住宅取引の全行程においてどれほどの力を持つかについて厳しく調査する可能性があります。
規制当局が厳重に監視
ロケット社の取引のタイミングは、ワシントンも承知しています。買収が完了するわずか1日前、連邦取引委員会（FTC）は、ジローとレッドフィンを賃貸広告の慣行をめぐって提訴しました。この訴訟は住宅ローンに直接関係するものではありませんが、規制当局が住宅関連市場における集中度合いについてますます懸念を抱いていることを示唆しています。
消費者金融保護局（CFPB）は、すでに非銀行系サービス事業者について警鐘を鳴らしており、これらの事業者は現在、米国の全住宅ローンの半数以上を監督しています。ロケット社が、物件リストからローン、長期サービスまで、住宅パイプラインのあらゆる領域に拡大していることは、規制当局がこれまでに見たことのない集中を生み出しています。
業界のベテランは、これにより、かつて銀行業界で提起されたような利益相反の問題が生じる可能性があると警鐘を鳴らしています。銀行業界では、取引の複数の部分を一つの企業が管理することで、市場を自社に有利な方向に傾けるリスクがありました。
規模の拡大が不可欠になっている理由
規模を拡大しているのはロケット社だけではありません。業界全体で、規模は生き残り戦略となっています。小規模な貸し手やサービス事業者は、追いつくためにポートフォリオを売却したり、合併したりしています。ギルド・ホールディングスはベイビュー・アセット・マネジメントから関心を集め、リズム・キャピタルやペニーマックのような大手は着実にサービス権利を買い集めています。
理由は明確です。2008年の金融危機以来、コンプライアンスコストは急増しています。最新の技術プラットフォームを運用するには、多額の初期投資が必要です。そして経済が低迷すると、サービス事業者は借り手が支払いを滞納している間も投資家に数百万ドルを前払いしなければならず、これは小規模企業にはしばしば吸収できないことです。
ロケット社の規模は、小規模な競合他社には真似できない優位性をもたらします。同社は最先端技術のコストを1000万人の顧客に分散させ、ベンダーとより良い条件で交渉し、弱い競合他社を沈めてしまうような景気後退を乗り切ることができます。
ウォール街の評価
しかし、投資家はまだこの一連の動きをどう評価すべきか判断しかねています。水曜日の午後、ロケット社の株価は19.38ドルに下落し、前日比で75セント安となりました。株価は20.35ドルで高値で始まったものの、取引量が増えるにつれて下落しました。
市場の観察者は、この先に期待と危険の両方を見ています。もしロケット社がミスター・クーパー社を円滑に統合できれば、その企業評価は従来の貸し手というよりも、テクノロジー・プラットフォームのそれに近づく可能性があります。しかし、過去の例を見ると、これらの統合が成果を出すまでには18〜24ヶ月かかります。
強気の見方は？金利が最終的に下落した際、ロケット社は1000万件のローンポートフォリオの大部分を「再獲得」できるというものです。維持率を15%から25%にわずかに引き上げるだけでも、数億ドルの新規収益を生み出す可能性があります。
弱気の見方は？2つの巨大なサービスプラットフォームの合併は厄介だというものです。規制当局は、ロケット社がそのエコシステム全体でデータを共有する方法を制限する可能性があります。そして経済が悪化すれば、延滞の増加が利益率を急速に圧迫する可能性があります。サービスポートフォリオの価値も金利によって変動するため、ロケット社の収益は不安定になる可能性があります。
今のところ、アナリストは株価が実行能力にかかっていると見ています。ロケット社の野心は明確です。住宅ローンプロセスを最初から最後まで支配することです。その夢を実現できるのか、あるいは規制の嵐に巻き込まれるのかは、まだわかりません。
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