住宅ローン金利の低下が市場の転換点を示す、住宅在庫急増で
金利低下は債券市場の変化と一致するが、住宅取得の困難は続く
米国の住宅市場に微妙ながらも重要な変化が起きている。住宅ローン金利は3週連続で低下し、主要な30年固定金利は2025年6月18日時点で6.81%に落ち着いた。この低下は、金利を5月中旬以来の低水準に戻すもので、住宅在庫の増加と需要の低迷を背景に、長年続く住宅取得の困難さの後の転換点に市場が近づいていることを示唆している。
この緩やかな金利低下は、住宅不動産市場を再構築する経済力の複雑な相互作用を垣間見せるものだ。30年固定金利は先週の6.84%からわずかに下がったが、1年前の6.87%をわずかに下回る水準にとどまっており、歴史的に高い借入コストに依然として苦しむ購入希望者にとっては、わずかな慰めにしかならない。
「最近の金利低下は、まだ意味のある取引量にはつながっていません」と、大手金融機関の住宅担当上級エコノミストは匿名を条件に述べた。「金利の低下が十分速くなく、高騰した住宅価格によって生じる根強い住宅取得の困難さを相殺できないという典型的なシナリオを目にしています。」
国債利回りとFRB政策：変動の背景にある仕組み
金利低下の主要な要因は、最近の10年物国債利回りの動きであり、数週間で4.58%から4.35%に低下した。この23ベーシスポイントの低下は住宅ローン金利設定に直接影響を与える。貸し手は通常、10年物国債利回りにスプレッドを上乗せして長期住宅ローン金利を設定するからだ。
特筆すべきは、この動きが連邦準備制度理事会（FRB）の行動なしに起こったことである。FRBは数ヶ月間、政策金利を5.25～5.50%に維持している。この乖離は、イールドカーブの長期間がインフレ圧力よりも景気後退リスクを織り込みつつあることを示しており、市場参加者にとっては微妙ながらも決定的な違いである。
5月のインフレデータはこの変化のさらなる背景を提供した。住居費を除いたコアCPIは前年比わずか1.8%の上昇にとどまっており、全体的なインフレ率はFRBの目標である2%を上回っているものの、主要セクターでの物価上昇圧力が徐々に和らいでいることを示唆している。
住宅市場の逆説的な状態
今日の住宅市場の最も顕著な特徴は、利用可能な住宅の大幅な増加だろう。現在の供給量は5年間で最高水準に達しており、全国のMLS（不動産情報データベース）掲載件数は前年比16.7%急増した。供給月数（在庫を販売するのにかかる期間）の指標は、ついにパンデミック以前以来見られなかった3.0ヶ月の閾値を超えた。
しかし、この在庫増加は、それに伴う取引量の増加を引き起こしていない。住宅ローン申請件数は金利低下にもかかわらず低調なままであり、購入と借り換えの申請がともに最近数週間で減少傾向にある。住宅ローン銀行協会（MBA）のデータによると、メモリアルデー後の低迷期を経て、申請件数は週次で12.5%反発したものの、全体の新規融資実行額は依然として前年水準を28%下回っている。
この乖離は、相反する力の間で板挟みになっている市場を示している。理論的には買い手に有利なはずの在庫増加と、多くの人々を傍観させている根強い住宅取得能力の制約が拮抗しているのだ。
「ロックイン効果」とその持続的な影響
市場の動向を形成し続けている現象の一つに、業界専門家が「ロックイン効果」と呼ぶものがある。未償還の住宅ローンのおよそ88%が4%を下回る金利を抱えているため、多くの住宅所有者は有利な借り入れを犠牲にしてまで売却することに抵抗がある。
「本質的に、市場は二極化しています」と、ある住宅市場アナリストは説明した。「4%以下の住宅ローンを持つ現在の住宅所有者は、買い替えや引っ越しをするよりも現住居に留まっており、一方、初めて住宅を購入する人々は、高金利と高価格の両方に直面しています。これは特に困難な組み合わせです。」
このダイナミクスは、住宅エコシステム全体で勝者と敗者を生み出した。住宅所有者が引っ越しよりもリノベーションを選択するため、住宅改修チェーンや一戸建て賃貸REITは恩恵を受けている。対照的に、不動産権保険会社や手数料ベースの仲介プラットフォームは、取引量の減少により苦境に立たされている。
市場の深層：なぜ住宅ローン金利はさらに低下しなかったのか
国債利回りの低下にもかかわらず、住宅ローン金利は一部の予想ほどは低下していない。10年物国債利回りと30年物住宅ローン金利のスプレッドは、現在約245ベーシスポイントに達しており、歴史的規範よりも著しく広い。
この拡大したスプレッドは、住宅ローン担保証券（MBS）市場に影響を与えるいくつかの技術的要因を反映している。30年物カレントクーポン・オプション調整後スプレッド（OAS）は約80ベーシスポイントに拡大しており、5年間の平均値25ベーシスポイントを大きく上回っている。この「割安化」は、主に供給主導であり、銀行とFRBが引き続きMBSの純売却者であることに起因する。
「負の凸性（Negative convexity）が再び影響を及ぼしています」と、ある債券ストラテジストは述べた。「金利低下は、2024～25年のわずかなコホート（組）においてのみ借り換え速度を速めますが、全体的な期限前償還リスクは比較的低いままです。」
今後の展望：金利に関する3つのシナリオ
市場参加者がこの環境を乗り切る中で、2025年残りの期間について3つの潜在的なシナリオが浮上している。
ソフトランディング（50%の可能性）：最も可能性の高い結果として、10年物国債利回りは4.20～4.60%の間で変動し、30年物住宅ローン金利は6.6～7.1%の範囲に維持される。このシナリオは、インフレ率が2.5～3%の範囲に緩和し続け、FRBが現在の政策スタンスを維持することを前提としている。
インフレの再加速（25%の可能性）：関税転嫁効果が強まるか、エネルギー価格が急騰した場合、10年物利回りが4.80%を超える可能性があり、住宅ローン金利を7.3%以上に押し上げるだろう。これは住宅市場の活動をさらに抑制し、過熱した市場で価格調整を引き起こす可能性がある。
ハードランディングによる利下げサイクル（25%の可能性）：雇用者数の伸びが停滞（雇用者数が5万人を下回る）するか、製造業活動が急激に縮小（ISM指数が45を下回る）した場合、FRBが利下げを開始する可能性があり、10年物利回りを3.75%未満、住宅ローン金利を6.3%に向けて押し下げるだろう。これは住宅取得能力を向上させるものの、より広範な経済的課題の中で起こるだろう。
投資への示唆：変化する状況を乗り切る
この分野を監視する投資専門家にとって、いくつかの戦略的機会を検討する価値がある。
政府機関系MBSは現在、流動性の高いクレジット市場で魅力的なリスク調整後スプレッドを提供しているが、クーポン選択が重要だ。指定プール型6%および6.5%のMBSは、低クーポンよりも優れたヘッジ特性を提供する可能性がある。
株式の視点では、自社住宅ローン部門を持つ生産型住宅建設業者（DHIやLEN