住宅市場が転換点に到達：過去最高の6,980億ドルの売り出し物件が示す劇的な主導権の変化
米国の住宅不動産市場では、大きな変革が進行しています。不動産情報サイトRedfinの報告によると、売り出し中の住宅の総価値は、過去最高の6,980億ドル（前年比20.3%増）にまで急増しており、市場は10年以上ぶりに明確に買い手有利な状況へと傾いています。
住宅市場の大膠着
全国の並木道には、「売り出し中」の看板が一時的なものというよりは、恒常的なものとして見られるようになっています。現在、市場には買い手よりも約50万件多い売り手が存在し、2013年の追跡調査開始以来、最大の需給不均衡を生み出しています。
「私たちは真の買い手市場の出現を目の当たりにしています」と、30年間にわたり市場サイクルを研究してきたベテラン住宅エコノミストは述べています。「心理的な変化は、数値的な変化と同じくらい重要です。」
この変化は複数の側面で現れています。住宅は現在、契約に至るまでに平均して40日間市場に出回っており、これは昨年よりも5日間長くなっています。一方、3,300億ドル相当を超える物件が60日以上も売れ残っており、アナリストはこれを「長期滞留在庫」の増加と表現しています。
地域間の断層が顕在化
4月の全国の中央値となる住宅販売価格は前年比1.6%増の43万1,931ドルとなり、これは約2年ぶりの低成長でしたが、地域間の格差はより複雑な状況を示しています。人口が最も多い50の都市圏のうち11地域では、すでに価格下落が定着しています。
カリフォルニア州オークランドが4.9%の価格下落を記録し、この調整を主導しています。これにダラス、ジャクソンビル、オースティン、シアトルが続きます。これらの市場には共通の特徴があります。すなわち、パンデミック期の好況、活発な投資家活動、そしてテクノロジー分野の雇用への依存です。
大手投資会社で住宅市場ストラテジストを務める人物は、このパターンを「より広範な価格再設定の波の最初の波紋」と表現しています。これらの先行する市場を監視することで、今後数四半期に他の地域が経験する可能性のある貴重な指標が得られるでしょう。
住宅購入能力の課題
潜在的な買い手にとって根本的な障害は、依然として住宅の取得可能性（アフォーダビリティ）です。緩やかな価格上昇があったとしても、住宅価格の高騰と4月に平均6.73%に達した住宅ローン金利の組み合わせにより、月々の住宅関連支払額は所得に対して過去最高水準にまで押し上げられています。
この住宅取得能力危機は、より広範な経済的逆風によってさらに悪化しています。アメリカ人のほぼ4人に1人が、関税とその潜在的なインフレ影響への懸念から、大規模な購入計画をキャンセルしたと報告しています。一方、複数のセクターでのレイオフ（一時解雇）発表は、消費者信頼感をさらに冷え込ませています。
住宅金融を専門とする資本市場の研究者は、「住宅ローン金利の推移は一時的な急上昇ではなく、構造的な変化を示しています」と説明します。「ほとんどの世帯はパンデミック期の3%前後の金利を期待の基準としていましたが、年末までには6.8%前後の金利となる可能性が高いでしょう。」
ロックイン効果の解消
逆説的ですが、在庫の急増は、住宅所有者がついにパンデミック期の超低金利住宅ローンを手放し始めていることに一部起因しています。数年間にわたりこれらの有利な融資条件を固く維持してきましたが、多くの人が次の購入でより高い金利に直面する可能性にもかかわらず、売却に踏み切っています。
この変化は、転勤、オフィス回帰の義務化、家族構成の変化、そして場合によっては既存のエクイティを現金化したいという経済的懸念といった現実的な必要性によって引き起こされているようです。
サンベルト地域の複数の市場で事業を展開する不動産プロフェッショナルは次のように述べています。「私たちは実用的な再評価を目の当たりにしています。住宅ローン金利に関する純粋な財務計算よりも、人生の状況が最終的に優先されるようになっています。」
市場メカニズムの変化
財務的な柔軟性を持つ買い手にとって、交渉力は著しく向上しています。活発な市場からの報告によると、売り手は希望売却価格を下回る提示を受け入れ、修繕費用の一部を負担し、諸費用の一部をカバーするといった譲歩が、パンデミック期の好況時にはほとんど見られなかったにもかかわらず