ユーロ圏の「静かなる」住宅ローン危機：中央銀行の救済策にもかかわらず、数百万人がコスト上昇に直面
フランクフルト発 — 欧州金融街の中心で、クリスティーンはキッチンのテーブルに座り、電卓を片手に、顔に心配の色を深く刻んでいた。パリで教鞭をとる42歳の彼女は、従来の経済常識に反する金銭的打撃を経験しようとしている数百万人の欧州人の一人だ。欧州中央銀行（ECB）が数年ぶりの積極的な利下げキャンペーンを続けているにもかかわらず、彼女の住宅ローン支払いは大幅に増加する見込みなのだ。
「2020年に住宅ローンを組んだ時は、金利が1%未満でした」とクリスティーンは声を詰まらせて説明する。「来年金利がリセットされると、銀行は金利が3倍になると見積もっています。毎月450ユーロも余分にかかることになり、私たちにはそんなお金はありません」。
この逆説的な財政的逼迫は、ECBの研究者たちが「パイプライン圧力」現象と呼ぶもの、つまりユーロ圏の金融構造に埋め込まれた構造的な時限爆弾であり、中央銀行が景気回復を刺激する努力をしても、家計は数年にわたる費用増に耐えざるを得なくなるだろう。
大きな金融の断絶
ECBは2024年半ば以降、主要政策金利を4%から2.25%に引き下げた。これは、教科書的な経済学では借り入れコストを緩和するはずの動きだ。しかし、ユーロ圏の住宅ローン契約者の推定30%（数百万世帯に相当）にとっては、その逆の事態が起きている。
「金融政策の伝達に根本的な機能不全が生じています」と、シニアエコノミストのマルティンは説明する。「本来なら救済となるはずの利下げは、住宅ローン契約者の大多数にとって実質的に無関係なのです。ダメージは何年も前に固定されていました」。
その原因は、ユーロ圏の住宅ローンの約75%が固定金利契約であり、その多くが2019年から2021年の超低金利時代に設定され、固定期間が10年、15年、あるいは30年に及ぶことにある。これらの住宅ローンが現在の市場金利に段階的にリセットされるにつれて、家計はECBの政策変更では直ちに緩和できない経済的な清算に直面している。
ECBの分析によると、驚くべきタイムラインが明らかになっている。未償還の全住宅ローンの約10%が今後3年以内に、さらに20%が2030年までに高い金利に再価格設定される見込みだ。ECBの預金金利がマイナスまたはゼロ近辺だった時期に組まれたものが多いため、その差額は家計に壊滅的な打撃となる。
「まるでスローモーションの自動車事故を見ているようです」と、フランクフルトを拠点とするある投資戦略家は述べる。「各債務者のグループがいつ窮地に陥るかは正確に計算できるのですが、それを止める術はほとんどありません」。
財政的苦境の地理的分布
ECBのそびえ立つ本部内では、エコノミストたちがこの危機が通貨同盟全体に危険な経済的亀裂を生み出していることに懸念を強めている。
住宅ローン構造を追跡する地図は、明確な地理的格差を示している。スペインとイタリアでは、住宅ローンの約25%が変動金利型であり、借り手はすでに2022年から2023年にかけての金利ショックの多くを吸収している。一方、フランスとドイツは長期固定型商品が依然として支配的であり、あるECB関係者が「金融ストレスの遅延津波」と表現する状況を生み出している。
ミュンヘンの富裕層地区ボーゲンハウゼンでは、不動産仲介業者のステファンが市場の変化を目の当たりにしてきた。「2023年以降、取引量は40%減少しました」と彼は述べ、8ヶ月間空室のままになっている高級アパートの物件を指して言う。「潜在的な買い手は現在の住宅ローン金利を見て、ただ立ち去るだけです」。
欧州銀行監督局（EBA）のデータは、これらの構造的差異が異なる成長経路を増幅させていることを裏付けている。フランスはここ数四半期で住宅ローン融資基準の最も強い緩和を報告している一方、ドイツは引き締め傾向を示している。これは、あるEU高官が内々に「ECBにとっての金融政策上の悪夢」と表現するパターンを生み出している。
経済的苦境の社会階層化
おそらく最も懸念されるのは、この住宅ローン危機が欧州の最も脆弱な家計を組織的に苦しめている方法である。
ECBの消費者期待調査データは、所得階層の最も低い20%に属する家計が保有する住宅ローンの32%が変動金利型であるのに対し、最も高い20%の家計ではわずか17%に過ぎないことを明らかにしている。この格差は、金融ショックを吸収する準備が最もできていない人々が、最も早く最も深刻な金利上昇に直面するという逆進的な影響パターンを生み出している。
2024年までに、所得分布の下位20%の家計が支払う住宅ローンの平均金利は、上位20%の家計が支払う2%強に対し、約3%に達した。予算に制約のある家計にとっては、平均金利が2.7%と、その差はさらに顕著だ。
バルセロナの労働者階級のエル・ラバル地区では、この状況が目に見える形で現れている。地元フードバンクのディレクター、エレナ・モラレスは、2023年以降、支援を求める家族が28%増加したのを目撃している。「多くの人が同じ話をします。住宅ローン支払いが増え、食費だけが予算の中で調整できる唯一の部分になった、と」と彼女は説明する。
消費への影響は個人の困難を超えている。ECBの調査データによると、住宅ローン契約者の約46%が、金利上昇への対応またはその見込みにより、過去12ヶ月間にすでに支出を削減している。この消費削減は、貯蓄を調整する機会が少なく、必須の支出を削減せざるを得ない低所得層の家計に不均衡に影響を与えている。
家計の10年にわたる緊縮財政
この危機の時間的側面は、おそらく最も特徴的なものだろう。ピークに達して収束する典型的な経済ショックとは異なり、ECBの予測では、低所得層の住宅ローン契約者は2026年まで、より急な金利上昇を経験し続けるとされている。その後、より長期の固定金利型住宅ローンが再価格設定され始めるにつれて、高所得層の家計の平均金利も追いつき始めるだろう。
消費への影響はすでに欧州の経済情勢を再形成している。EYの分析によると、ユーロ圏の住宅ローン貸付の伸びは2023年にわずか1.5%、2024年に2.4%と予測されており、これは過去10年間で最も弱い2年間の実績となる。この弱さは、手頃な価格帯の住宅が減少したことと、銀行が信用リスクへの懸念に対応して融資基準を厳格化したことの両方を反映している。
「欧州の家計は未知の領域に突入しています」と、ブルューゲル・シンクタンクの消費者金融専門家であるソフィアは指摘する。「たとえ明日ECBが金利をゼロに引き下げたとしても、数百万世帯が10年にわたる強制的な緊縮財政に直面し、逃げ道はありません」。
心理的影響は消費者期待調査に現れている。2025年4月時点では、家計は12ヶ月以内に住宅ローン金利が4.5%に達すると予想しており、予算に制約のある家計は5.1%もの高金利を予測している。これらの期待は、実際の再価格設定が起こる前から先行的な消費削減を促している。
水面下の安定性への脅威
個人の困難を超えて、この住宅ローンの再価格設定現象は、金融規制当局が懸念するシステミックリスクを生み出している。ECBの最新の金融安定報告書は、資産評価、貿易政策の不確実性、および潜在的なソブリン債務圧力に関連する高まった脆弱性を特定している。
住宅価格の期待は依然としてプラスであり、消費者は今後12ヶ月で3.2%の成長を予測しているものの、住宅ローン利用の減少と借入コストの上昇が相まって、特定の市場では住宅価格に圧力をかける可能性がある。
「これは負のフィードバックループを生み出す非常に現実的なシナリオです」と、ある銀行のシニア監督官は警告する。「消費の減少は経済成長を弱め、失業を増加させ、債務不履行を引き起こし、それが銀行にさらなる信用