カナダ、130億ドル規模の連邦住宅機関を設立、政府所有地に住宅建設へ

オタワ、130億ドルの住宅政策で市場危機の深刻化を示す

連邦政府、「ビルド・カナダ・ホームズ庁」を発足 住宅価格の購入可能性が限界点に

マーク・カーニー首相は、「ビルド・カナダ・ホームズ」の創設を発表しました。これは、初期資本130億カナダドルの新たな連邦住宅庁の設立を意味します。同庁は、ノバスコシア州ダートマス、ケベック州ロンゲール、オタワ、トロント、ウィニペグ、エドモントンの連邦政府所有地6か所で、計4,000戸の住宅建設を監督する予定で、建設は来年開始される見込みです。

カーニー首相は、「住宅市場における核心的な課題は、建設が非常に困難であることだ」と述べ、建設業者が手頃な価格の住宅を建設する際の初期費用を削減するための財政的インセンティブを提供するのが同庁の任務であると説明しました。首相は政府関係者に対し、既存のカナダ土地銀行が保有する88の利用可能な物件以外に、追加の連邦政府所有地を特定するよう指示しました。

ビルド・カナダ・ホームズ庁は、手頃な価格の住宅プロジェクトを監督する主要な連邦機関として機能します。ホームレスになる危険のある人々のための10億カナダドルの仮設住宅基金を組み込み、地域住宅団体が民間賃貸物件を購入するのを支援する既存の賃貸保護基金も運営します。同庁は、カナダ住宅抵当公社（CMHC）の基準、すなわち税引き前世帯所得の30％未満の費用で利用できる住宅を「手頃な価格の住宅」と定義しています。

元トロント副市長で、以前はトロントコミュニティ住宅公社の理事を務めていたアナ・バイラオン氏がCEOに任命されました。同庁は工場生産、モジュラー、マス・ティンバー（大断面集成材）の建設工法を優先します。カーニー首相は、これらのアプローチが管理された環境での大量生産と、現場での数日以内の迅速な組み立てを可能にし、冬季の建設も可能にすると指摘しています。ヌナブト住宅公社との提携により、700戸の住宅が供給され、その30％がオフサイトで建設され北部に輸送される予定です。

モジュラー工法は、構造物のセクションまたは全体のモジュールを管理された工場環境で現場外製造する革新的な建設手法です。このプレハブ工法は、従来の現場建設と比較して、プロジェクトの完了を早め、品質管理を向上させ、廃棄物を削減するなど、大きな利点をもたらします。

住宅建設におけるこの連邦政府の直接的な介入は、政府の伝統的な役割からの大きな転換を意味し、オタワを単なる政策推進者ではなく、積極的な市場参加者として位置づけています。

民間市場が公的支援を必要とするとき

数字は厳しい現実を物語っています。カナダ住宅抵当公社（CMHC）は、2024年に目的別賃貸住宅着工の約88％を支援しました。これは、民間市場だけでは必要な規模の手頃な価格の住宅を供給できないことを明確に示しています。全国の空室率は2.2％で推移しており、健全な市場水準を大きく下回る一方、主要都市圏では着工件数が減少しています。

過去10年間のカナダの住宅着工件数と人口増加

項目	主要点	期間／数値
全体的な関係	住宅着工件数は2020年以降過去最高を記録したが、人口増加に追いつかず、2022～2024年に一人当たりの供給量が悪化。2025年の人口増加の鈍化に伴い、ギャップはわずかに縮小。	2020年以降の急増；2022～2024年の逼迫；2025年の緩和
全国着工件数	2025年7月：6か月トレンド26.3万戸（SAAR、季節調整済み年率換算）；月間29.4万戸；10年平均を上回るが変動が大きい。	2025年7月
建設の内訳	集合住宅と賃貸住宅が成長の中心；分譲マンションのパイプラインは2025～2027年に減速する見込み。	2020年以降から見通しまで
地域別一人当たり着工件数	カルガリーは過去最高水準；トロントは1996年以来最低；バンクーバー/モントリオールは集合住宅に支えられている。	2025年上半期
人口増加	2022～2023年に記録的な増加、四半期比で約+1.1％のピーク；2025年第1四半期までに大幅に鈍化（総人口約4,155万人）。	2023年第3四半期ピーク；2025年第1四半期横ばい
成長要因	国際移動が優勢；自然増減はマイナス。	2024年～2025年第1四半期
一人当たりへの影響	着工件数と完成件数は移住の急増に遅れ；最大のCMAs（国勢調査都市圏）で最も弱い。	2022～2025年
データ根拠	CMHCの住宅着工統計とカナダ統計局の人口推計により、人口1,000人当たりの着工分析が可能（2015～2025年）。	2015～2025年

カナダ最大の都市圏であるトロントでは、住宅着工件数が約30年ぶりの低水準となる見込みです。バンクーバーも同様の制約に直面しています。一方、移民と州間移動による記録的な人口増加が、すでに逼迫したシステムに圧力をかけ続けています。

カナダ主要都市の賃貸空室率

都市／地域	2024年空室率（％）
カナダ（全国）	2.2
バンクーバー	1.6
トロント	1.7
モントリオール	3.2

同庁のCEOに任命された元トロント副市長のアナ・バイラオン氏は、トロントコミュニティ住宅公社での経験と、手頃な価格の住宅戦略開発における豊富な経験をもたらします。彼女の任命は、連邦政府が住宅供給において地方自治体の専門知識を活用する意図を示しています。

工場ラインが建設現場に取って代わる

ビルド・カナダ・ホームズ庁は、工業化された建設手法への根本的な転換を意味します。同庁は、工場生産、モジュラー、マス・ティンバー工法を優先します。これらは、従来の工法と比較して、建設期間を最大50％、コストを約20％削減できる技術です。

この工業化戦略は、効率化の向上にとどまりません。工場生産は、カナダの厳しい気候条件下でも年間を通して建設を可能にし、完成したモジュールは、数ヶ月ではなく数日以内に現場で組み立てられます。ヌナブト住宅公社との提携がこのアプローチを例示しており、計画されている700戸の住宅の一部がオフサイトで建設され、北部に輸送される予定です。

マス・ティンバーとは、直交集成板（CLT）のような集成材製品の一種を指し、構造建築材料として使用されます。この革新的な建設手法により、高く耐久性のある木造建築物の建設が可能になり、従来のコンクリートや鉄骨に代わる選択肢を提供します。

連邦政府の「カナダ製品購入」政策を通じたカナダ産材料への重点は、もう一つの側面を加えます。米国の関税圧力の中で国内製造業者を支援しつつも、このアプローチは初期コストを増加させる可能性があり、手頃な価格の目標と産業政策の目標との間に緊張を生み出すことになります。

連邦政府所有地が市場の変革をもたらす

同庁による連邦政府所有地の利用は、市場における大きな優位性となります。カナダ公有地銀行の約90の物件を活用し、さらに余剰の連邦政府所有地を特定することで、ビルド・カナダ・ホームズ庁は、主要都市市場における開発費用の最大の割合を占めることが多い土地取得費用を削減できます。

さらに重要なことに、連邦政府による土地管理は、個別のプロジェクト審査ではなく、ポートフォリオ単位での承認を通じて、許可プロセスの合理化を可能にします。政府関係者は、最初の開発ポートフォリオ全体で、初期の敷地から45,000戸規模へと拡大する能力があると示唆していますが、これは実行能力と地方自治体の協力に左右されます。

世界的な住宅圧力の高まりが政治的対応を強化

カナダの住宅介入は、深刻な手頃な価格の住宅問題という、より広範な国際的背景の中で行われています。米国では、賃貸住宅居住者の50％がコスト負担に苦しんでおり、所得の30％以上を住宅費に費やしていると記録されています。欧州連合（EU）の住宅価格は2010年以降58％上昇し、同じ期間に家賃は28％上昇しました。

G7におけるOECD最新の所得に対する住宅価格比率；数値が高いほど購入が困難。最新の四半期は国によって異なる：可能な場合は2025年第2四半期、それ以外は2025年第1四半期。数値はOECD季節調整済み「HPI_YDH」指数。

国	最新四半期	所得に対する住宅価格比率（2015年=100）
カナダ	2025年第2四半期	131.9
米国	2025年第2四半期	128.6
英国	2025年第2四半期	101.8
日本	2025年第1四半期	117.0
ドイツ	2025年第1四半期	110.8
フランス	2025年第2四半期	92.9
イタリア	2025年第1四半期	86.9

OECDの2022年11月時点の最新四半期報告書によると、2022年第3四半期において、カナダはG7諸国の中で最も高い住宅価格所得比率を記録し、148.16でした。ドイツが140.6、米国が139.7で続きました。英国の比率は121.6でした。日本とフランスはそれぞれ113と112.8と比較的穏やかな比率を記録しました。イタリアはG7の中で最も手頃な価格の住宅を提供し、住宅価格所得比率は92.4でした。

世界的に政治的対応がエスカレートしています。スペインでは40都市で全国的な抗議活動が見られた一方、バルセロナは2028年までに観光客向け賃貸を完全に禁止することを法的に支持しました。これらの進展は、住宅の手頃な価格が中心的な政治問題になっており、積極的な政府の管理を必要としていることを示唆しています。

プロの投資家への市場への影響

ビルド・カナダ・ホームズ庁の発足は、注目すべきいくつかの投資テーマを生み出します。同庁の標準化された工場生産建設への重点は、カナダの木材、鉄鋼、マス・ティンバー製品メーカーに恩恵をもたらすはずです。受注は確実になるかもしれませんが、手頃な価格の目標が達成可能な価格設定を制限する場合、利益率が圧迫される可能性があります。

民間開発業者にとって、この連邦プログラムは、安価な資本、公有地へのアクセス、合理化された承認を通じてリスクを低減します。しかし、工場生産やマス・ティンバーの能力を持たない企業は、政府の調達プロセスで不利になる可能性があります。

ビルド・カナダ・ホームズ庁のもとで運営される賃貸保護基金は、地域住宅団体が手頃な価格を維持するために民間賃貸物件を購入することを可能にします。これは専門投資家にとって買収の機会を生み出す一方で、従来の賃貸事業者にとっては供給を制約する可能性があります。

実行リスクが野心的な目標を損なう可能性

政策上の利点があるにもかかわらず、重大な実行上の課題が残っています。建設業、検査官、輸送物流全体で労働力不足が続いており、これは工場生産だけでは完全に対処できない制約です。地方自治体の許可プロセスは、連邦政府所有地の利用により部分的に回避されるものの、なおも公共事業、サービス提供、最終承認を管轄しています。

「カナダ製品購入」の調達アプローチは、国内産業を支援する一方で、インフレ圧力により投入価格が高止まりしている期間において、供給業者の競争を減少させ、コストを増加させる可能性があります。産業政策の目標と手頃な価格の目標とのバランスをとることは、継続的な課題となります。

市場アナリストは、連邦政府のバランスシート上で建設リスクを社会化することが、オタワが関税関連の貿易摩擦や人口増加に伴うインフラ整備要求から、より広範な財政的圧力に直面しているまさにその時に起こると指摘しています。

プロのトレーダーのための投資戦略

この政策転換からいくつかのポジショニング機会が生まれます。賃料規制のない州で、特にアルバータ州のように強力な移住パターンを持つ目的別賃貸住宅投資は、連邦政府の信用支援と税制優遇措置に加えて、持続的な供給不足から恩恵を受けます。

アルバータ州への州間純移動者数、2018年～2024年

年（報告期間）	アルバータ州への州間純移動者数（人）	情報源
2022/2023年（会計年度）	56,245
2023年（暦年）	55,107
2024年（暦年）	36,082

プレハブ建設のエコシステムは、公有地開発パイプラインに供給する企業へのプライベートエクイティまたは信用投資を通じて機会を提供します。中層開発向けに事前ゾーニングしている地方自治体におけるブラウンフィールド転換プロジェクトも、政府の優先事項と一致します。

対照的に、トロントとバンクーバーでの高層分譲マンション開発は、政策支援があるにもかかわらず、事前販売カバレッジがない場合、投入コストの上昇と吸収リスクに直面します。

将来を見据えて：市場の変革

ビルド・カナダ・ホームズ庁は単なる住宅政策以上のものを示しています。それは、官民複合型の建設エコシステムの出現を告げるものです。成功は、供給された戸数だけでなく、パイロットプロジェクトを超えて規模を拡大し、年間数万戸の完成に向けて進む同庁の能力によっても測られるでしょう。

2026年の建設シーズンは、このプログラムの実現可能性を示す初期の指標となるでしょう。初期段階の敷地でポートフォリオレベルの承認が得られ、標準化された設計効率が実証されれば、このモデルはカナダの住宅供給を根本的に再構築する可能性があります。

投資家にとって、この介入が一時的な危機管理なのか、それとも永続的な市場構造の変化なのかが依然として重要な問題です。カナダの住宅不足の規模と世界的な同様の圧力を考慮すると、後者の可能性がますます高まっているように思われます。

免責事項：この分析は、現在の市場状況と政策発表に基づいています。過去の実績は将来の結果を保証するものではありません。読者は、個別の投資助言について資格のあるファイナンシャルアドバイザーに相談してください。