ブラックストーン、アレジアントの苦境フロリダリゾートを2億ドルで買収：多角化からの戦略的撤退
フロリダのメキシコ湾岸に広がる澄み切った海辺に、きらびやかな約8万9千平方メートルのウォーターフロント物件が、ある航空会社の野心的な多角化の失敗を象徴するように建っている。現在、この物件はパンデミック後の旅行回復力に対するプライベートエクイティの投機的な賭けを表している。
ブラックストーン・リアルエステートは、アレジアント・トラベル・カンパニーからサンシーカー・リゾート・シャーロット・ハーバーを2億ドルで取得することに合意したと、両社が月曜日に発表した。この取引は、航空会社やホテル運営会社が不動産保有を売却し、中核事業に注力するという、より広範な業界トレンドの最新章を記すものである。
メキシコ湾に輝く「白い象」
サンシーカー・リゾートは一般的な物件ではない。約8万9千平方メートルのウォーターフロントに広がり、785室の客室、複数のレストラン、屋上にある大人専用プールを含む2つのプール、フルサービスのスパ、チャンピオンシップゴルフコース、そして5,500平方メートルを超える会議スペースを備え、アレジアントの航空事業を超えた冒険の「至宝」となるべく設計された。
しかし、パンデミックによる3年間の遅延を経て2023年にようやくオープンしたこのリゾートは、軌道に乗ることはなかった。2024年第4四半期には、稼働率はわずか54％、平均客室単価は238ドルにとどまり、損益分岐点を大幅に下回った。ハリケーンによる損害で570万ドルの修理費用が発生し、同社は物件に対して3億2180万ドルという驚異的な非現金減損を計上した。
航空業界を追跡するあるホスピタリティアナリストは、「このリゾートは、フロリダ行きの旅行者が統合された航空券・ホテル体験を好むだろうという、本質的には6億ドルの賭けだった」と述べた。「このコンセプトは机上では理にかなっていたが、実行段階でつまずいた。特に、この物件がより広範な流通プラットフォームを利用するのではなく、アレジアント自身の予約チャネルに過度に依存していたことが原因だ。」
超低コスト航空会社にとっての戦略的再編
アレジアントにとって、この売却は基本への回帰を意味する。四半期決算を悪化させ、バランスシートを圧迫していたリゾートから手を引き、同社は最も得意とする超低コスト航空会社の運営に回帰している。
アレジアント・トラベル・カンパニーのグレゴリー・C・アンダーソンCEOは発表の中で、「これは航空事業を中心としたアレジアントの戦略を支援するものであり、売却による収益を債務返済とバランスシートの強化に充てる計画だ」と述べた。
そのタイミングは先見の明があるように思われる。2024年末時点で21億ドルの総負債を抱える同社は、航空機の納入遅延、エンジンのリコール、人件費の高騰といった困難な事業環境に直面している。2億ドルの資金注入により、アレジアントは総負債の約10％を返済でき、危機的な局面で信用指標を改善する可能性がある。
匿名を希望したある信用アナリストは、「これは典型的な企業におけるトリアージだ」と指摘した。「彼らは本体を救うために、非中核事業を切り離している。確かに帳簿価額に損失は出るが、即座の流動性と、航空会社の長期的な健全性にとって極めて重要となるであろう事業集中力を得ているのだ。」
ブラックストーンの転換期における掘り出し物探し
不動産資産だけで3200億ドルを運用するブラックストーンにとって、この取引はホスピタリティ投資に対する機会主義的なアプローチを象徴するものだ。
ブラックストーン・リアルエステートのスコット・トレビルコ専務取締役は、「この真新しい、高いアメニティを備えたリゾートの取得は、ホスピタリティと旅行、そしてグループ向け目的地の継続的な成長に対する当社の強い確信を示すものだ」と述べた。
行間を読むと、この取引の計算がブラックストーンの思惑を明らかにしている。1室あたり約25万5000ドルという購入価格は、再調達費用（5億5000万ドル以上と推定）と、同等のメキシコ湾岸のリゾート取引の双方に対して大幅な割引となっている。最近のデータによると、類似物件は1室あたり45万ドルから48万ドルで取引されており、ブラックストーンが市場価格に対して40〜50％の割引を確保したことを示唆している。
このプライベートエクイティ大手は、複数の価値創造の機会を見込んでいるようだ。業界データによると、現在の稼働率は2025年第1四半期にはすでに70％に改善しており、この物件が購入価格が示唆するよりも安定化に近い状態にあることを示している。さらに、ブラックストーンは、ヒルトンのキュリオ・コレクションやマリオットのオートグラフ・コレクションといった主要ブランドの下で物件をリブランドすることで、瞬時にグローバルなロイヤルティネットワークを活用し、平均客室単価を10〜15％引き上げる可能性がある。
アセットライト革命が旅行業界を席巻
この取引は単独で起こっているわけではない。旅行業界全体で、企業はブランド管理、ロイヤルティプログラム、デジタル流通に焦点を当てたアセットライトなビジネスモデルを支持し、不動産を売却している。
先週、ハイアットは最近取得したプラヤ・リゾーツのポートフォリオをタートゥガ・リゾーツに20億ドルで売却することに合意した。5月には、イージージェットがイージーホテルをトリスタン・キャピタル・パートナーズに2億7400万ポンドで売却を完了した。一方、アコーは、かつての不動産部門であるアコーインベストからの撤退に向けた動きを続けている。
コーネル大学のあるホスピタリティ教授は、「旅行業界における根本的な再編の完了を目の当たりにしている」と述べた。「運営会社はますます不動産事業ではなく、知的財産や顧客関係のビジネスに携わりたいと考えている。一方で、機関投資家、特にプライベートエクイティは、旅行が回復するにつれて価値が上昇するはずの現物資産への割引価格での参入機会を見出しているのだ。」
気候リスクプレミアムか一時的な割引か？
この取引はブラックストーンにとって有利に見えるが、リスクがないわけではない。シャーロット・ハーバーはハリケーンが多発する地域に位置しており、気候変動に関連する混乱がすでに運営に影響を与えている。業界データによると、沿岸物件の保険料は前年比で約30％増加している。
一部の業界関係者は、購入価格に相当な気候リスクプレミアムが組み込まれていると考えている。しかし、最近のFEMA洪水地図更新を詳しく調べると、シャーロット・ハーバーの一部は最高リスク地域であるZone VEの指定から実際に除外されており、リスクが過大評価されている可能性を示唆している。
ある不動産リスクコンサルタントは、「ブラックストーンはアレジアントのような単独運営会社よりも有利な保険条件を交渉できる規模を持っている」と指摘した。「彼らはそのリスクをグローバルポートフォリオ全体に分散させることができ、航空会社には不可能だった運営効率を達成できる可能性が高い。」
投資への示唆：見出しの裏を読む
この取引を注視する投資家にとって、いくつかの潜在的な機会が浮上している。今回の売却は、プライベート資本が質の高いホスピタリティ資産、特に割引された評価額での投資に意欲的であるという仮説を裏付けている。これは、現在フォワードEBITDA倍率11〜13倍で取引されている上場ホテルREITにとって、上昇の兆しとなる可能性がある。
この取引はまた、ホスピタリティ業界のキャップレートサイクルが変曲点に近づいている可能性も示唆している。2025年後半に金融政策が予想通り緩和されれば、エグジットキャップレートの圧縮が、現在の買い手にとって桁外れのリターンをもたらす可能性がある。
アレジアントの株主にとって、今回の売却は大きな重荷を取り除く一方で、潜在的な上昇余地を制限する。一部のアナリストは、デルタ航空がWheels Upで行ったような合弁事業構造で少数株を保有する方が、評価サイクルの底と思われる時期に完全撤退するよりも、航空会社にとってより良い選択だったかもしれないと示唆している。
あるベテランホテル投資家が述べたように、「サンシーカーは2025年から26年にかけて目にするであろう、強制的なリゾートの現金化の最後ではないだろうが、最も安価なものになるかもしれない。賢い資金はそれに応じて位置付けられている。」
この取引は、慣習的な条件を満たせば、2025年第3四半期に完了する見込みである。
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